本文自南都·湾财社
采写 | 南都·湾财社记者 邱永芬
编辑 | 王琦璋
近日，广州市规划和自然资源局为精准破解存量自持物业盘活难题，再出台相关配套文件——《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》（下称《规则》）与《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》（下称“《续期试点方案》”），以规范化、标准化、市场化的制度设计，打通自持物业流转通道，为存量资产提质增效、市场主体纾困发展注入全新动力。
2025年9月，广州市规划和自然资源局印发《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》（下称《实施方案》），在优化存量、资源整合方面，提出“允许自持住房转为可售住房”“允许自持商办物业招商入市”等举措。
区域、板块去化周期低于18个月
自持商品住房可申请转为可售
《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》（下简称《规则》）适配两类自持项目：“定自持项目”与“竞自持项目”，前者为土地出让文件明确约定物业自持的项目，后者为通过“限地价、竞自持”方式确定自持面积的项目；此外，自持商品住房、商办物业经批准转为可销售物业的，均按该规则执行。
规则指出，所在行政区和所在板块一手住宅去化周期均在18个月警戒线以下的项目，权利人可申请将自持商品住房转为可销售商品住房。各区可根据去化周期动态变化和中高风险企业纾困需要，研判自持项目转为可售住房入市影响，报请市土地管理委员会同意后实施。
申请人既可一次性完成转可售申请，也可最多分三批次办理，首次转售面积不低于约定计算基数的20%。
在补缴土地出让金方面，确立“取新旧时点地价差额高者”的计收原则，分别以原出让时点和现受理时点为基准，评估自持状态与可销售状态下的土地市场价格，按差额较高者补缴。可分最多三批次申请，首次转售面积不低于原自持面积基数的20%。
产出率或投资强度达标下
工商业用地续期最长20年
《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》围绕“谁来申请”“如何申请”“如何审核”“续费标准”“办理流程”等核心内容作了进一步细化明确。
结合工商业用地使用周期与企业经营实际，土地使用者可在土地使用年限届满前1年提出申请，可在土地使用年限过半且距届满前1年以上提前申办，亦给予两年申请缓冲期，可逾期申请。
续期年限结合产业生命周期、布局规划及企业意愿综合确定，工业与商服用地续期最长可达20年，但需满足产出率或投资强度达标条件。不达标项目续期年限显著压缩，工业用地最长不超过5年且需以租赁方式办理。
此外，续期土地出让金计算方式明确差异化：达标工业项目按基准地价的70%计收，一次续期最长20年；不达标则全额计收，一次续期最长5年；达标商服项目按标定地价的70%计收，一次续期最长20年；不达标全额计收，一次续期最长10年；地下空间则按基准地价的一定比例分层计收。
已造成资金链压力，转可售可纾困企业
炒股配资App广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，当下新房销售缓慢导致开发商回款现金流减少，加上自持重资产对资金的占用，以及前期繁荣期举借的高成本债务相继到期，开发商可能面临违约、房屋交付困难等问题。
此外，2016年至2021年楼市繁荣期，拍地明确“竞自持”是为了控制源头上的土地溢价，倒逼开发商转型运营商、发展长租业务等。但目前控制土地溢价已经没有必要，且自持部分已经造成了开发商资金链的压力，由此出台此政策，纾困开发企业。
元股证券:ygzq.hk李宇嘉指出，自持部分当时并非是基于开发商运营物业而为，继续自持下去面临着资产减值、资金沉淀更严重；即便转为销售需要折价，但至少能盘活一部分资金，缓减资金链紧张，还能带动企业拿地。
李宇嘉建议在转可售方面概念股，对于去化周期需要更加精细化考虑，比如对区域价格的整体影响，制定更加细分的做法。
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