公募REITs调整中酝酿布局机遇

　　□本报记者张凌之

　　公募REITs市场近日迎来两单能源基础设施项目上市。8月7日，华泰三峡新能源REIT登陆上交所，填补东北地区能源公募REITs空白；7月28日，中航中核汇能新能源REIT上市，两项目发行阶段均获超百倍认购，显示市场对优质清洁能源资产的热捧。

　　然而，新品上市的暖意难掩整体市场寒意，中证REITs全收益指数近期持续回调，截至8月7日，今年以来累计下跌逾7%，65只产品近60个交易日录得负收益，多只跌幅超30%。

　　面对调整，机构观点渐趋积极。多位分析人士指出，当前产权类REITs现金分派率与国债利差已处历史高位，经营权类产品内部回报率亦具吸引力，公募REITs稳健现金流和分红确定性的配置价值正重新凸显，长期资金布局窗口渐行渐近。

　　两单能源基础设施REITs上市

　　8月7日，华泰三峡新能源REIT在上海证券交易所上市，实现大连公募REITs、东北地区能源公募REITs零的突破。

　　该项目底层资产为三峡新能源大连庄河Ⅲ海上风电项目，总装机容量29.88万千瓦，是东北地区首个获准开工建设、最早开工、最早全容量投产的海上风电项目。项目原始权益人为中国三峡新能源（集团）股份有限公司，其控股股东为中国长江三峡集团有限公司。项目选用适配严寒海域的低温型风电机组，克服海域基岩起伏大、桩基施工难度高等多重技术挑战，创新采用总长27公里无接头海底电缆，为我国高纬度严寒地区海上风电项目开发积累宝贵经验。

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　　公告显示，华泰三峡新能源REIT发行规模40.065亿元，网下认购数量总和为1470510万份，为网下初始发售份额数量的140.05倍；有效认购数量总和为642870万份，为网下初始发售份额的61.23倍；公众投资者的有效认购基金份额数量为172691.20万份。

　　7月28日，中航中核汇能新能源REIT在上交所上市，公开资料显示，项目底层资产包括新疆北塔山风电项目及广西富川协合风电项目两座优质风电场，合计总装机容量196兆瓦，年均发电量约4亿千瓦时。两项资产分别位于我国西北和华南地区，均处于风能资源富集区域，形成一北一南、资源互补、区域协同的资产布局。

　　在发行阶段，中航中核汇能新能源REIT获得市场的广泛关注和投资者积极参与。其中，网下投资者认购倍数达361.36倍，公众投资者有效认购倍数约424.36倍。

　　公募REITs市场短期回调明显

　　近期，公募REITs市场经历了一轮调整。Wind数据显示，中证REITs全收益指数在6月24日收盘跌至928.96点，跌破1000点，随后虽然短暂开启了反弹，但近期又有所调整。

　　截至8月7日收盘，中证REITs全收益指数报收938.08点。7月1日以来，截至8月7日收盘，中证REITs全收益指数下跌3.34%，今年以来，截至8月7日收盘，中证REITs全收益指数累计下跌7.11%，市场整体呈现调整态势。

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　　从近60个交易日的涨跌幅来看，截至8月7日收盘，65只公募REITs近60个交易日取得负收益。其中，建信中关村REIT、招商科创REIT、中金亦庄产业园REIT、中航易商仓储物流REIT近60个交易日跌幅均超30%，中信建投沈阳国际软件园REIT、工银蒙能清洁能源REIT等近60个交易日跌超20%。

　　今年以来，公募REITs仍然是跌多涨少，截至8月7日收盘，在全部78只2026年1月1日以前上市的公募REITs中，取得正收益的REITs仅有13只，65只REITs今年以来收益为负。

　　根据中金公司研究部分析，短期市场波动或受新发产品供给、限售份额解禁等资金面因素扰动，但调整后的公募REITs配置价值已逐步显现。在本轮市场调整过后，部分公募REITs估值或已到合宜区间。

　　当前或是值得关注的入场机会

　　在多位业内人士看来，经过一段时间的回调，当前公募REITs配置价值凸显。

　　一位REITs基金经理表示：“经过此轮估值修复，多只公募REITs产品的价格已回落至具备显著性价比的水平。就现金分派率而言，当前产权类REITs与国债收益率之间的息差已处于历史高位，而经营权类产品的内部回报率同样展现出不错的吸引力。对于偏好稳健现金流、着眼长期持有的配置型资金来说，当前时点或许正是一个值得关注的入场机会。”

　　“公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。”中泰证券分析师陈希瑞表示，近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率在低位区间震荡；长期看，公募REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会。此外，关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会；另外，需注意防范回撤风险。

　　中信建投地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天表示，公募REITs经营韧性持续凸显，“资产荒”背景下长期配置价值愈发突出。2026年一季度20只次新REITs业绩整体超预期，收入、可供分配金额平均达成率均超104%，抗周期业态表现稳健。在利率中枢下行、优质资产稀缺的环境下，公募REITs现金流稳定、分红确定性强的属性优势显著，当前产权类REITs平均分派率达4.7%，相对红利指数配置价值突出。